怎么看密集的房地产救市政策？

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· 梁云风?| 文·

重申“支柱”作用

最近地产救市政策很多，从政策中我们能读到什么信号？

进入7月份，国家层面关于房地产行业的政策不断。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上，罕见地表态支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

随后是7月24日的中央政治局会议，针对房地产行业的重磅表态，会议认为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此前我们已经针对会议作了解读，详见《房地产有最新政策，这回是真“工具”》，核心观点是这次会议救市的信号很强烈，当然落地需要的“工具”仍待落实。

7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上的表态直接引爆市场，被认为是政治局会议的落地政策。

住建部的核心观点，有以下三点：

?一是?重申建筑行业与房地产的支柱作用，“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用”“大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业‘促投资、稳增长、保就业’的积极作用”。这个表述对房地产行业来说既是正名，也是激励。

?二是?具体支持政策，提出了进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

58安居客研究院认为，这个利好，将使得更多房贷结清的刚需和改善性购房者，符合首套房标准的认定。意味着，这部分群体在房贷利率、首付比例方面，都可享受首套房的政策优惠。无论是购房门槛，还是购房成本都将有所降低，势必将加快购房需求的释放。

?三是?提出当前的重要目标，大力支持刚性和改善性住房需求，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

在我看来，这次住建部的会议，虽然外界讨论最多的是“认房不用认贷”等具体利好，但实际上，从官方层面重申房地产行业的“支柱作用”才是更重要的，此前的调控对房地产行业的打压，根子上也是市场上有一种观点，认为房地产行业已经完成了历史任务，要逐渐退出，甚至污名化房地产行业，这才是这一轮周期房企与行业跌入谷底的根本原因。

周期见底了

大家有没有发现，现在的政策，都在切中要害，存量房贷款利率、首套房首付比例、税费，以及支持房企发债等，都是当前市场急需的。

这么精准的救市，可以从几个角度来看——

?首先是监管层面急了。据国家统计局网站消息，2023年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算）；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。

从商品房销售和待售情况看，上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

一方面是开发投资下跌7.9%，而另外一方面，商品房待售面积却出现17%的增加。简单说，就是即使房地产投资在减少，但待售面积并没有减少。这就是上半年面临的严峻局面。

回顾上半年，地方117省市188次放松政策，杭宁等重磅城市实行一区一策，多次调整限制政策实施范围。上半年也有像二手房“带押过户”的政策，但基于多方面原因，落地执行效果不及预期。

因此，救市其实也是不得不为。

?其次是，一系列精准救市背后，说明这一轮周期已经到底了。从7月24日的政治局会议“房地产市场供求关系发生重大变化”的表态看，实际上是宣示“房住不炒”已经取得了阶段性的成绩。

因此，接下来政策的重点是从之前的强监管慢慢放松，这也是住建部会议提出一系列需求端的利好政策的原因。

以“认房不认贷”来看，在执行的过程中，威力巨大。

“认房不认贷”是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下在当地是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。因此，只要有购房、贷款记录，再进行购房时会被认定为购买第二套住房，并适用更高的首付比例和房贷利率和更严格的公积金贷款标准，无形中提高了购房成本，不利于地产行业需求侧的改善，是“限购限贷”政策的延伸。

回顾调控历史，“认房又认贷”的政策是从2010年5月26日住建部联合央行、原银监会等三部门出台的，当时政策明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”原则。

随后2010年7月15日，北京市出台“认房又认贷”标准来界定二套房，即银行在放贷前不仅需要查询借款人的贷款记录，还要查询借款人家庭的住房数量，正式拉开了“认房又认贷”的序幕。

也就是说，从北京开始执行该项政策以来，已经过去了十三年。据国金证券研报，截至6月30日，北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等十几个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”政策。目前，有一些城市对“认房又认贷”政策的执行进行了变通，仅剩少数核心城市在严格实施该政策。

目前来看，“认房不认贷”政策的推行较为温和，这也是为了避免在一些热点城市出现“一管就死，一放就乱”的局面，但整体来看，放开限购限贷限售的趋势不会变。

因此，“认房不认贷”只是第一步，接下来估计会有更加宽松的政策出现。当然，整体在推行过程中，“一城一策”的原则不会变。

限购限售政策要变了

具体来看，关于限购、限售政策我认为会有以下改变——

?一是?对外地人的购房资格、购房数量的限制将逐渐放开，不再严格区分本地户籍与外地户籍，“来了都是XX人”。这涉及户籍政策的改革，以及城市发展的规划等，不过考虑到户籍制度改革是大势所趋，所以同步放开购房限制也是题中之意。

?二是?降低二套房首付款比例。设置首套房、二套房比例，一刀切地要求提高二套房比例，本身就违背市场规律，因为对商业银行来说，对购房者本来就有自己的信贷风控措施，额外增加的行政规定并不见得就更有效果。而且这里面还涉及公积金的使用等一系列措施，取消这些额外规定，也是市场公平。

?三是?限售方面的规定也将逐渐调整，这里主要是关系到二手房的转让。以往很多城市为了打击炒作要求购房人自取得不动产权证之日起，新房需要满三年/五年后方可转让，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让，这些规定本身是违背市场的自由交易原则的，作为行政措施不能长期存在，如今市场进入新的阶段，取消也是水到渠成。

综上，当前的房地产市场即将进入新一轮周期，你做好准备了吗？